出租有權(quán)屬爭議的房屋，該租賃合同的效力如何認(rèn)定？解答：最高人民法院的觀點認(rèn)為，當(dāng)租賃房屋權(quán)屬有爭議時，意味著出租人有可能不是房屋的真正所有權(quán)人，如果出租人最后被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效，如果出租人最后被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則因其無權(quán)處分該房屋，導(dǎo)致房屋租賃合同無效。因此，在房屋確權(quán)之前，該租賃合同應(yīng)是效力待定合同。（來源：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第113頁）在“傅曉東、青島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司平度支行房屋租賃合同糾紛”【案號：(2019)魯02民終2814號】一案中，青島市中級人民法院持上述觀點，即該院認(rèn)為：“當(dāng)事人對于自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。因房屋租賃合同的特殊性，房屋出租人應(yīng)舉證證明其對出租的標(biāo)的物享有所有權(quán)，或雖無所有權(quán)，但有權(quán)出租標(biāo)的物。當(dāng)租賃房屋權(quán)屬有爭議時，意味著出租人有可能不是房屋的真正所有權(quán)人，如果出租人最后被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效，如果出租人最后被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則因其無權(quán)處分該房屋，導(dǎo)致房屋租賃合同無效。因此，在房屋確權(quán)之前，該租賃合同應(yīng)是效力待定合同。”根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條可知，租賃房屋權(quán)屬有爭議的，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。合同解除的前提是合同有效（不過已成立但未生效的合同也可以解除），因此，租賃房屋權(quán)屬是否有爭議，應(yīng)不影響租賃合同的效力，這也是保障承租人合法權(quán)益的應(yīng)有之義。退一步來說，即使承租人無權(quán)處分租賃房屋，也不影響租賃合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條可知，出賣人出賣無權(quán)處分之物，該買賣合同有效。根據(jù)“舉重以明輕”之原則可知，既然出賣人出賣無權(quán)處分之物，買賣合同都有效，那么出租人出租無權(quán)處分的房屋，租賃合同亦應(yīng)有效。在租賃合同有效的情況下，由于出租人無權(quán)處分租賃房屋，這導(dǎo)致租賃合同無法履行，此時，承租人可以要求解除合同，并追究承租人的違約責(zé)任。1.張新云因與被上訴人紹興市柯橋區(qū)瑞豪賓館有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2017)浙06民終1780號，審理法院：浙江省紹興市中級人民法院，裁判日期：2017.06.29本院認(rèn)為，《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，表明我國立法已經(jīng)接受“區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果”的原則。司法實踐中，則要區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為，區(qū)分合同的效力與合同的履行，無權(quán)處分與合同效力并非必然有相同的結(jié)果。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?？梢?，將自己無所有權(quán)或處分權(quán)的標(biāo)的物出賣，該合同并非無效。同理，將自己無所有權(quán)或處分權(quán)的房屋進(jìn)行出租的，并不能導(dǎo)致該租賃合同必然無效。故上訴人以被上訴人對本案房屋無所有權(quán)或處分權(quán)為由要求確認(rèn)租賃合同無效的上訴理由，亦不能成立。2.長春環(huán)貿(mào)租賃有限公司與廣東大地影院建設(shè)有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2014)長民一初字第61號，審理法院：吉林省長春市中級人民法裁判日期：2015.12.29本院認(rèn)為，環(huán)貿(mào)租賃公司與大地影院公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。據(jù)大地影院公司提供的長春市紅旗街5號房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，該處房屋的產(chǎn)權(quán)人分別為長春融通資產(chǎn)管理有限公司、王賀平、岳立英等，但在房屋租賃過程中，并無其他權(quán)利人就租賃標(biāo)的主張權(quán)利，且無權(quán)處分并不導(dǎo)致合同無效。3.東莞東泰花園建造有限公司、東莞市子心教育咨詢有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2019)粵19民終5803號，審理法院：廣東省東莞市中級人民法院，裁判日期：2019.07.11本院認(rèn)為，房屋租賃權(quán)的權(quán)源為合法占有而非所有權(quán)。即使是擅自出租他人之物，根據(jù)無權(quán)處分的原理，也不影響合同效力。如果無處分權(quán)導(dǎo)致房屋租賃合同不能履行，可以依法主張解除合同，賠償損失。因此，東泰公司對案涉會所是否有所有權(quán)不影響案涉租賃合同的效力。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。劉德軍，廣東新本律師事務(wù)所律師，聯(lián)系方式（微信號）：15112498947
